全国房屋养老金的资金规模测算
■ 中国工业报 吴 晨
   8月23日，住房和城乡建设部（以下简称 “住建部”）副部长董建国在国新办新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。
   两天后的8月25日，一则关于“上海房屋养老金的收费标准”的传言冲上热搜；同时，某些自媒体将房屋养老金解读成了 “变相”征收房产税，引发舆论更多热议。随后，相关部门回应：传言不实。
   伴随着 “房屋养老金”热度的提升，8月27日上午，房屋检测板块盘初走强，国检集团 （603060.SH）竞价涨停录得2连板，建科股份 （301115.SZ）、旭杰科技 （836149.BJ）涨超10%，上海建科 （603153.SH）、启迪设计 （300500.SZ）、盈建科 （300935.SZ）等跟涨。
   “房屋养老金”并不会加重居民住房负担，虽已由住建部辟谣，但其公共账户如何建立、能否成为激活存量房市场的 “鲶鱼”，则引发更多公众关切。
公共账户亟待建立
   所谓 “房屋养老金”，通常指住宅专项维修资金。早在2022年，“房屋养老金”等就出现在各种官方文件、会议以及讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。
   8月26日，针对 “房屋养老金”的资金来源，住建部相关司局负责人表示，“房屋养老金”由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照 “取之于房、用之于房” “不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
   至于该资金的用途，该负责人强调，房屋养老金个人账户和公共账户资金共同保障房屋全生命周期的安全。个人账户资金按照住宅专项维修资金管理规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。
   同日，住建部旗下媒体建筑杂志发文强调称，房屋养老金制度，被严重误读，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。
   现行住房制度，居民买房除了支付房价之外还有两个项目需要收费，一个是契税，一个是公共维修基金。这个公共维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
   根据各方对 “房屋养老金”的解释，也就是在住房维修方面，个人通过公共维修基金已经建立了一个所谓的个人账户。目前政府层面上是希望再建立一个公共维修基金的政府公共账户。
   那么，既然已经存在 “公共维修基金”，为何又要创造 “房屋养老金”这个新词？
   上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉中国工业报，“房屋养老金”既然称为 “养老金”，就包含了 “养老金”的含义，可以说是针对房屋全生命周期管理的金融保障政策。根据房屋的全生命周期演变规律，房屋本身具有建筑的基本属性和折旧损耗特点。随着居住和使用时间的拉长，建筑质量下降和居住隐患的出现甚至会产生危及人身和财产安全的问题。
   “此类问题迫切要求公众关注房屋的全生命周期管理内容，迫切需要有相关政策的系统支持。其中，解决资金问题是重点，特别是政府建立公共账户尤为关键，属于政府相关部门发挥主动性和能动性的表现。”
   严跃进表示，根据目前的改革，“房屋养老金”实际上是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系下，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。并且从 “房屋安全”的角度考虑，传统房屋安全方面的管理，按照目前个人账户基本上能够维系，资金比较充裕。但一些新的房屋安全问题，比如说涉及公共安全的重大问题，如停车位地下室被淹、燃气管道保障等，具有 “小概率但高风险”的特征，也具有 “提前预警比事后管理更迫切”的特点，同时还跨社区、跨城区，因而亟须建立公共账户来持续做好相应管理，这也是存量房市场的新特点和新机会。
专款专用多元筹集
   “房屋养老金”的资金来源问题也是市场关注的焦点。上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。
   据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。
   上海交通大学上海高级金融学院青年研究员石少卿向中国工业报表示，房屋养老金的资金来源可能包括业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等方式。例如，宁波市政府对于补交物业专项维修资金的老旧小区提供财政补贴。
   “预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，第一支柱是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户；第二支柱类似企业年金，比如一定比例的土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益、公积金增值收益等进入公共账户；第三支柱应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充等。
激活房屋养老行业
   “当前推进的三项改革，主要包括房屋体检、养老金和保险制度。这是属于了解房子、管好房子和用好房子的重要举措。对于这三个概念的理解非常关键和重要，也有必要进行系统梳理和区别。从问题导向出发，后续必须建立常态化的房屋体检制度，这是查找问题的关键所在。而反过来，通过 ‘房屋养老金’和房屋保险制度，也为房屋体检提供了更多的资金来源。其中 ‘房屋养老金’的推出，确保了房屋体检一系列工作的有序开展。而房屋保险制度的建立，也要求时刻把房屋体检作为日常工作。”严跃进指出。
   石少卿也表示，随着试点的推进，房屋养老金制度将进一步完善，并可能推广到更多城市。这一制度的建立，将有助于解决老旧房屋的维修和改造问题，提高居民的居住质量，保障居住安全。同时，也有助于促进房地产市场的健康发展，为房地产行业带来新的发展机遇，如房屋维修和改造产业、金融服务产业等。这将进一步促进经济健康发展，为社会带来更多就业机会和经济增长点。
   严跃进同样分析认为，以目前市场上最为关心的一个细分点为例，房屋养老金制度的推进，首先就会惠及到房屋的检测业务。而且基于目前对于房屋状况的理解，房屋检测业务是最基础的业务，其包括一般隐患、房屋主体结构、重大隐患等检查。同时会涉及到自建房、空置房、人口密集社区、违规搭建小区、燃气管道陈旧小区、容易有地震灾害小区、电动车车库隐患多的小区等各种物业的检测，覆盖面很广。
   “从企业的市场机会来看，尤其是社区本地的检测单位，以及一些专业化检测单位，其后续市场份额会明显增大。目前房屋养老金的资金使用状况也显示，公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。”严跃进告诉中国工业报，这也是此次房屋养老金制度推出后，房屋检测相关板块股价明显提升的根本原因。