新政之下,房地产的生存逻辑正在改变(续5版)
(上接5版) 而现在汽车行业和房地产行业是有异曲同工之妙的,汽车行业在汽车这个壳里配置了电脑、冰箱、彩电、沙发,甚至还有按摩椅,车企总装主打就是一个需求的集成化。 房子也是一样的,房子剥离其金融投资属性后,是耐用消费品,只要这个房子基本结构没问题,那么所有在这个基础上面去做的改造,或者叫配置,是能够极大地改善房子的居住体验的。所以未来房子的装修或者配置,包括功能模块能不能标准化,这是房地产行业非常重要的问题。 随着人们生活方式发生变化,需求也随之发生变化。比如厨房的使用,经常吃外卖的年轻人家庭中,煤气灶和抽油烟机的使用频率很低,且由于煤气灶和抽油烟机占了厨房相当大的位置和比例,价值意义并不高。因此厨房从煤气化进入电气化会是一个必然的选择。 另外像空气炸锅、蒸蛋器、蒸烤一体箱、咖啡机等大量的小家电,其实已成为很多年轻人家庭的厨房小家电主流选择。但目前的厨房并没有接纳并配置这些小家电,住户需要自己购买这些设备,然后还需要用各种柜子去进行收纳,使用的时候还得再搬出来,这个过程其实并不符合现代化的生活标准和要求。 此外,对于房地产租赁行业来说,由于出租房改造成本极低,使得收纳空间很少。另外对于接待很多网红客户的租赁公司而言,网红不仅要有必要的生活设施和设备,还需要配置直播间,要有灯光、手机的机架,还得有镜子、陈列间等等,这一系列问题都在改变人们对于出租房屋的重新定义和重新需求。 在这种情况下,房地产行业其实进入到一个崭新的领域,在这个领域谁能抓住需求,谁做出来的房子更能够适合网红的需求、白领的需求、自由职业者的需求、创业者的需求、单身者的需求、小夫妻的需求等等,谁就能塑造全新的产业模式。 而以前是抓供给的,如抢资源、抢地块。若抢地逻辑是供给逻辑,那么未来则是需求逻辑。 所以,未来房地产行业将会变成一个全新的行业,新政的颁布在激发需求端的同时,投资者或者说产业内的人更应该适时考虑,适应房地产行业的这些变化,通过这种变化来考虑房地产行业未来的需求会发生什么样的变化。 “租购并举”核心是租房购房都能安家 中国工业报:您所说的房地产行业第三个变化:需求变化,主要是指哪些方面?“5·17新政”会对房地产租赁公司所在的整个行业产生怎样的影响? 张隽:央行设立3000亿元保障性住房再贷款,其实是国家队下场,改变房地产的整个结构。这也是对之前政策里曾反复提及的 “租购并举”的再次强调。 “租购并举”的本质问题是住房的核心到底是居住还是买房。若核心是居住,那么房子如果是租来的,就必须补偿房租,提高租房的质量和租住的水平。 在房地产行业里经常提两个概念,一个叫刚需型购房,一个叫改善型购房。随着 “租购并举”的政策和指引方向来看,未来可能是这样变化的:对于刚毕业的年轻人,刚开始可能租一个小公寓,或者租一个小宿舍,或者跟人合租一个宿舍,这叫租房。 之后几年随着收入的提高,若还是买不起房,则会变成 “改善型租房”,即改善型租房替代了改善型购房,因为年轻人的空间需求以及生活水准提高了,但由于购房款不够,所以他只能以租的方式来解决,这将会成为接下来新的房产政策和市场发展当中的一个核心问题。 那么改善型住房改善的是什么?一是房子大小空间面积,另外就是里面的功能构成。比如对大学毕业生来说,最核心功能是卧室以及卫生间,厨房、客厅对他来说可能意义不大。但等有了伴侣要一起居住或者结婚了,或者说之后需要把父母接过来这些情况发生的时候,厨房和客厅的功能就必须考虑了。所以在不同的时代,租房的整个服务就有了不同的内涵,发生了不同的变化。 就房地产租赁整个行业而言,在租房的过程当中,如何把上述这些功能模块根据用户的需求进行调整、配置,就需要有企业进行配套服务,但传统的租房行业并没有。因此,在新的政策和产业结构发生变化之后,怎样填补这些缺口,行业内企业称之为 “改善租”或叫 “配置租”以及 “补贴改”。 当下,全国各地都颁行人才政策,吸引大学生过来工作且安居落户,那么会存在各种补贴,房地产租赁公司就可以通过供应链的方式,通过服务于公租房、保租房,甚至服务于社会化的租赁房屋,提供完整的“改善租”“配置租”服务,同时针对租户是否符合人才政策给予相应的补贴价格。 比如说,个人装修可能要10万元预算,租赁公司因为规模化采购和多种形式经济补贴5万元就可以搞定。再如,小户型居住市面上可能配置一套房子要8000元,租赁公司这里3000元租房,并可以配全新的家具家电以两年分期租赁方式租赁给租户,租户两年内把家具家电的租赁费消耗掉之后,依然回到3000元的房租。这样的话,租户的整个居住条件就大幅度改善了。而租赁房屋中的所有功能模块都是全新在工厂进行加工整合,然后到现场组装的方式给到租户。 此外,关于保障性租赁住房的很多政策出台了,但实际执行确实需要一个过程。各地方政府、国企消化政策的过程当中,需要去改善其组织结构以及内部的决策结构。库存去化的能力、出租的能力、配置的能力、工业化的能力以及智能化的能力,这些能力都是房屋租赁市场需要不断去发展的。
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